„Jaki jest Kraków?” Gdzie i jak mieszkamy. Mieszkalny portret miasta

Kraków pęka w szwach. Mieszkańców przybywa, ale niekoniecznie mieszkań. W wielu przypadkach rośnie nie metraż, a liczba osób przypadających na jedno lokum. Przy wysokich cenach zakupu i najmu coraz więcej osób decyduje się na wspólne zamieszkiwanie lub wynajem pokoju. Czwarty odcinek cyklu „Jaki jest Kraków?” poświęcamy temu, jak mieszkają krakowianie.

W pierwszym odcinku przyjrzeliśmy się ogólnym trendom demograficznym – Kraków rośnie dzięki migracjom, ale się starzeje. Drugi tekst poświęciliśmy edukacji i wyzwaniom szkół oraz przedszkoli, w których dzieci jest z roku na rok mniej. Trzecia część cyklu skupiła się na rosnącej grupie seniorów i systemie wsparcia dla nich. Teraz pora sprawdzić, gdzie i w jakich warunkach mieszkają mieszkańcy Krakowa – i jak miasto radzi sobie z rosnącym zapotrzebowaniem na lokale.

Mieszkań więcej, ale wciąż za mało

Według danych z Raportu o stanie Gminy Miejskiej Kraków za 2024 rok, na koniec ubiegłego roku w mieście znajdowały się 358 284 mieszkania. W porównaniu z 2023 rokiem oznacza to wzrost o około 3 000 lokali. Mimo tego przyrostu, Kraków pozostaje miastem o wysokiej gęstości zaludnienia – w 2024 roku przypadało średnio 2,47 osoby na jedno mieszkanie. Choć wskaźnik ten nieznacznie się poprawił, to wciąż oznacza, iż wiele rodzin i singli dzieli lokum z innymi osobami.

W Krakowie znajduje się łącznie 884 174 izby mieszkalne, co oznacza średnio 2,47 izby na osobę. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania to 67,5 m². Jednak nie wszyscy mają do niej równy dostęp – w wielu dzielnicach dominuje zabudowa wielorodzinna z lat 60. i 70., często niedostosowana do współczesnych standardów. Jednocześnie według GUS średnia powierzchnia przypadająca na osobę w Krakowie w 2023 roku wynosiła 29,3 m², czyli mniej niż w wielu europejskich miastach.

Własność czy wynajem?

Zdecydowana większość mieszkań w Krakowie należy do osób prywatnych – zarówno właścicieli indywidualnych, jak i firm inwestujących na rynku najmu. Lokale komunalne stanowią jedynie niewielki procent całości zasobu. Na koniec 2024 roku Gmina Kraków dysponowała 14 255 lokalami mieszkalnymi, z czego 13 151 było wynajmowanych. Zasób komunalny jest rozproszony – znajduje się w 1 779 budynkach, z czego 24% to budynki w złym stanie technicznym, a 15% wymaga pilnego remontu.

Czynsze w lokalach komunalnych są znacznie niższe niż stawki rynkowe, ale dostępność tych mieszkań jest bardzo ograniczona. W 2024 roku złożono ponad 1 200 nowych wniosków o przydział lokalu komunalnego, a przyznano ich zaledwie 246. Kolejka oczekujących utrzymuje się na poziomie ok. 2 000 gospodarstw domowych.

Miasto stara się powiększać zasób – w 2024 roku zakończono budowę 156 nowych mieszkań komunalnych przy ul. Padniewskiego, a łącznie w ramach projektów miejskich i TBS oddano do użytku 300 lokali. realizowane są też przygotowania do inwestycji na Klinach, Prądniku Czerwonym i w Nowej Hucie.

Najem w TBS i rosnące koszty

Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) oferują pośrednie rozwiązanie między rynkiem prywatnym a komunalnym. W Krakowie działa kilka takich podmiotów – największym z nich jest Krakowski TBS, który na koniec 2024 roku zarządzał 3 207 lokalami mieszkalnymi. W ciągu roku oddano 104 nowe mieszkania w ramach TBS.

Koszt najmu w TBS wzrósł w 2024 roku średnio o 7%, osiągając poziom ok. 17–19 zł/m². Choć to mniej niż średnie stawki rynkowe (te w Krakowie sięgają choćby 40–60 zł/m²), dla wielu rodzin to przez cały czas bariera finansowa. Jednocześnie średni miesięczny czynsz w lokalach TBS w Krakowie w 2024 roku wyniósł około 920 zł.

Pustostany i suburbanizacja

Choć mieszkań przybywa, wiele z nich to lokale niezamieszkałe. Według danych GUS, na terenie Krakowa wciąż znajduje się ponad 8 000 pustostanów – najczęściej to mieszkania prywatne, kupione inwestycyjnie i niewynajmowane. Ten trend dodatkowo podnosi ceny i ogranicza dostępność. W zasobie komunalnym pustostanów było 5 884 – część z nich wyłączona z użytkowania z powodu złego stanu technicznego.

Z drugiej strony Kraków coraz mocniej się rozlewa – wielu mieszkańców decyduje się na przeprowadzkę do sąsiednich gmin, takich jak Zielonki, Wieliczka, Skawina czy Michałowice. Powodem są zarówno ceny, jak i brak dostępnych mieszkań w granicach miasta. Suburbanizacja zwiększa ruch drogowy, obciąża transport publiczny i tworzy nowe problemy urbanistyczne. Według danych GUS liczba mieszkańców podkrakowskich gmin wzrosła w ciągu dekady o ponad 25%.

Dopłaty i wsparcie

W 2024 roku Kraków przeznaczył ponad 5 mln zł na dopłaty do czynszów w ramach rządowego programu „Mieszkanie na Start”. Ze wsparcia skorzystało blisko 700 gospodarstw domowych. Miasto oferowało też dopłaty do najmu z Funduszu Dopłat BGK oraz wsparcie finansowe na remonty mieszkań komunalnych – łącznie odnowiono 412 lokali. Z budżetu miasta wydano na remonty 21,4 mln zł, a z funduszy zewnętrznych kolejne 10,7 mln zł.

Perspektywy i wyzwania

Rynek mieszkaniowy w Krakowie jest pod presją – migracje, wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw, gentryfikacja i inwestycje spekulacyjne sprawiają, iż rośnie zapotrzebowanie na przystępne cenowo lokale. Miasto podejmuje działania, ale wciąż daleko do zaspokojenia wszystkich potrzeb. Brakuje programu budowy mieszkań dla młodych rodzin, systemowych ulg podatkowych dla właścicieli udostępniających mieszkania na najem długoterminowy, a także lepszej współpracy z gminami metropolii krakowskiej.

W kolejnym odcinku cyklu „Jaki jest Kraków?” przyjrzymy się, jak Kraków się porusza – czyli transportowi publicznemu, codziennym korkom i przyszłości komunikacji w mieście.