Fundusz remontowy pod lupą. Wyjaśniamy, na co idą pieniądze właścicieli mieszkań

Fot. Warszawa w Pigułce

Zasady działania funduszu remontowego

Fundusz remontowy nie jest obowiązkowy z mocy samej ustawy, ale w praktyce posiada go niemal każda wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia w Polsce. Jest to wydzielone konto, na którym gromadzone są środki na przyszłe, często bardzo kosztowne inwestycje. Decyzja o jego utworzeniu oraz o wysokości stawki zapada w drodze uchwały właścicieli lokali.

W 2026 roku stawki te znacząco wzrosły. Powodem jest konieczność dostosowania budynków do nowych unijnych standardów efektywności energetycznej. Pieniądze, które właściciele wpłacają co miesiąc, nie są wydawane na bieżące utrzymanie czystości czy pensję administratora – od tego są opłaty eksploatacyjne. Fundusz remontowy ma służyć zachowaniu substancji budynku w stanie niepogorszonym oraz podnoszeniu jego wartości.

Na co wspólnota wydaje Twoje pieniądze?

Wielu mieszkańców czuje frustrację, nie widząc efektów swoich wpłat „gołym okiem”. Prawda jest taka, iż najdroższe remonty to te, których nie widać na klatce schodowej. W 2026 roku priorytety inwestycyjne zarządców uległy zmianie.

Po pierwsze, termomodernizacja i systemy grzewcze. W obliczu wprowadzenia opłat ETS2, wspólnoty masowo inwestują w docieplanie ścian, wymianę okien w częściach wspólnych oraz modernizację kotłowni. Koszt ocieplenia jednego bloku to często wydatek rzędu kilkuset tysięcy, a choćby milionów złotych. Fundusz remontowy pozwala na sfinansowanie wkładu własnego do kredytów termomodernizacyjnych lub dotacji z programów unijnych.

Po drugie, bezpieczeństwo i infrastruktura techniczna. Wymiana pionów wodno-kanalizacyjnych, instalacji gazowej czy elektrycznej to prace krytyczne. Ich zaniedbanie może prowadzić do awarii, które wyłączą budynek z użytkowania. Do tego dochodzą windy – wymiana dźwigu osobowego w wieżowcu to ogromny koszt, na który wspólnota musi odkładać pieniądze przez wiele lat.

Po trzecie, estetyka i otoczenie. Dopiero gdy zabezpieczone są fundamenty, dach i instalacje, zarząd może planować malowanie elewacji, wymianę płytek na schodach czy remont wejść do klatek. Właściciele często chcą zacząć od końca, ale rzetelny harmonogram prac wymusza inną kolejność.

Pieniądze wspólnoty to nie pieniądze zarządcy

Należy podkreślić, iż środki zgromadzone na funduszu remontowym są własnością właścicieli lokali, a nie firmy zarządzającej czy zarządu spółdzielni. Są one ściśle celowe. Zarządca nie może z tych pieniędzy opłacić zaległego rachunku za prąd w częściach wspólnych czy załatać dziury w budżecie administracyjnym.

Każda złotówka wydana z funduszu musi mieć odzwierciedlenie w uchwale podjętej przez większość właścicieli. W 2026 roku, dzięki cyfryzacji, coraz więcej wspólnot korzysta z platform online, gdzie każdy mieszkaniec może na bieżąco sprawdzić saldo konta remontowego oraz postępy w realizacji zaplanowanych prac.

Co to oznacza dla Ciebie?

Zrozumienie, iż fundusz remontowy to inwestycja, a nie koszt, pozwala inaczej spojrzeć na comiesięczny pasek opłat. Pieniądze te pracują na przyszłą cenę Twojej nieruchomości.

• Sprawdź plan gospodarczy: Raz w roku, zwykle do końca marca, odbywa się zebranie sprawozdawcze. To wtedy zapadają decyzje, czy w tym roku remontujemy dach, czy wymieniamy domofony. Twój głos ma znaczenie.

• Analizuj stawki: jeżeli mieszkasz w nowym bloku, fundusz powinien być niski (zbieranie na przyszłość). W starym budownictwie stawka rzędu 5-8 zł za metr kwadratowy może być koniecznością, by uniknąć degradacji budynku.

• Wymagaj rozliczeń: Jako właściciel masz prawo wglądu w faktury za wykonane remonty. Sprawdź, czy wykonawca został wybrany w drodze konkursu ofert i czy cena była rynkowa.

• Pamiętaj o kredytach: Często niska stawka funduszu remontowego oznacza, iż wspólnota nie będzie miała z czego sfinansować nagłej awarii. Wtedy konieczne może być podniesienie wpłat lub zaciągnięcie kredytu przez wspólnotę, co obciąży Twój portfel na lata.

Artykuł został przygotowany na podstawie obowiązujących przepisów prawa oraz rzetelnych źródeł branżowych. Poniżej znajdziesz wykaz aktów prawnych, które omawiamy w tekście:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1240 ze zm.) – Art. 13 ust. 1 zobowiązuje właścicieli do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

• Ustawa o własności lokali (Art. 22 ust. 3 pkt 3) – Wskazuje, iż ustalenie wysokości wpłat na fundusz remontowy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga uchwały właścicieli.

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1611 ze zm.) – Art. 4 ust. 41 nakłada na spółdzielnie obowiązek tworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych.