Czapliński: CZY ZDJĘCIE DOMU Z RYNKU TO PROSTA SPRAWA?

Czasami życie potrafi zaskoczyć nas w najmniej spodziewanym momencie. Jeszcze wczoraj byliśmy absolutnie przekonani, iż sprzedaż naszego domu to najlepszy krok, iż nadszedł moment na zmianę, przeprowadzkę, może większą przestrzeń albo wręcz przeciwnie – mniejsze lokum, które łatwiej utrzymać. A dziś nagle czujemy, iż to nie jest adekwatna decyzja. Być może pojawiła się nowa praca, niespodziewane zmiany w rodzinie, narodziny wnuków, albo zwyczajnie poczucie, iż nie jesteśmy jeszcze gotowi na rozstanie się z miejscem, w którym przeżyliśmy tyle chwil. I wtedy pojawia się pytanie: czy można po prostu zdjąć dom z rynku?

To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli nieruchomości w Ontario, którzy nagle zmieniają zdanie. I nie jest to wcale sytuacja rzadka. Rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami, a życie codzienne – swoimi. Czasami obie te sfery zderzają się ze sobą w najmniej oczekiwanym momencie. Zdarza się też, iż prawdziwym powodem wycofania się ze sprzedaży nie jest wcale zmiana planów życiowych, ale rozczarowanie współpracą z agentem. Oczekiwaliśmy dynamicznej sprzedaży, aktywnej reklamy i szybkich wyników, a tymczasem mijają tygodnie i dom wciąż stoi, oglądany głównie przez sąsiadów i ciekawskich. Nic dziwnego, iż w takiej sytuacji pojawia się myśl: „to chyba wina agenta”.

Ale prawda bywa bardziej złożona. Bardzo często powodem, iż dom nie znajduje nabywcy, wcale nie jest brak pracy po stronie agenta, lecz… sam dom i jego cena. Nieruchomości, które nie zostały przygotowane do sprzedaży, robią gorsze wrażenie na kupujących. Brak drobnych napraw, ciemne pomieszczenia, zagracone wnętrza czy niedbały ogród – to wszystko sprawia, iż kupujący gwałtownie tracą zainteresowanie. Do tego dochodzi kwestia ceny. Wielu sprzedających żywi nadzieję, iż ich dom jest wart znacznie więcej, niż faktycznie wskazuje rynek. I tu rodzi się problem. Agent może przygotować profesjonalne zdjęcia, reklamę, organizować pokazy, ale jeżeli cena jest nieadekwatna, efekt będzie zawsze ten sam – brak ofert. Dlatego czasem to nie agenta należy obwiniać, ale spojrzeć w lustro i uczciwie ocenić swoje oczekiwania.

Pierwszym i najważniejszym krokiem powinna być szczera rozmowa z agentem. jeżeli naprawdę zmieniły się nasze plany, każdy rozsądny profesjonalista to zrozumie. Rolą agenta jest reprezentowanie nas i naszych interesów, a nie zmuszanie do decyzji, których już nie chcemy podejmować. Gorzej, gdy przyczyną rezygnacji jest brak satysfakcji ze współpracy. Wtedy również rozmowa ma sens – wiele nieporozumień można wyjaśnić, wiele rzeczy poprawić. Agent, który dowiaduje się, iż klient czuje się rozczarowany, często wkłada więcej wysiłku w promocję, organizuje dodatkowe pokazy, zmienia strategię. Ale równie często, to właśnie podczas takiej rozmowy sprzedający dowiaduje się, iż to nie marketing jest problemem, ale cena albo sposób, w jaki dom został zaprezentowany. To bywa bolesne, ale szczera diagnoza potrafi odwrócić losy transakcji.

Co jednak zrobić, jeżeli decyzja o wycofaniu jest ostateczna? Tutaj zaczynają się schody, bo trzeba pamiętać, iż podpisując umowę, zawieramy wiążący kontrakt z firmą brokerską, a nie z pojedynczym agentem. W przypadku MLS Listing minimalny okres to sześćdziesiąt dni. W przypadku tak zwanego Exclusive Listing może to być choćby jeden dzień. Niestety, wielu właścicieli podpisuje umowy na bardzo długie okresy – pół roku, a czasem choćby cały rok. I kiedy pojawia się chęć wycofania się z rynku, nagle okazuje się, iż nie możemy po prostu „odwołać” sprzedaży z dnia na dzień.

Są jednak rozwiązania. Pierwszym jest zawieszenie umowy, czyli Suspension of Listing Agreement. W praktyce oznacza to, iż nasz dom znika z systemu MLS i przestaje być aktywnie promowany. Możemy odetchnąć, pojechać na wakacje, odpocząć od ciągłych wizyt potencjalnych kupujących. Trzeba jednak pamiętać, iż zawieszenie nie kończy kontraktu – on przez cały czas obowiązuje do daty wygaśnięcia. Nie możemy w tym czasie podpisać umowy z inną firmą ani sprzedać domu prywatnie. To raczej pauza niż definitywne zakończenie.

Druga opcja to unieważnienie kontraktu, czyli Cancellation of Listing Agreement. To rozwiązanie pełniejsze, ale i trudniejsze do uzyskania. W prawie kontraktowym każdą umowę można rozwiązać, jeżeli obie strony się na to zgodzą. Brokerage musi więc wyrazić zgodę. o ile ją otrzymamy, nasz dom znika z rynku natychmiast, a my odzyskujemy pełną swobodę decydowania o nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, iż takie unieważnienie prawie zawsze wiąże się z pewnymi warunkami. Najczęściej chodzi o tak zwany Holdover Period – okres sześćdziesięciu, a czasem choćby dziewięćdziesięciu dni, w którym firma brokerska ma prawo do prowizji, jeżeli sprzedamy dom osobie wcześniej przyprowadzonej przez agenta. Dla wielu właścicieli to uczciwy kompromis, bo przecież agent włożył wysiłek w marketing i pokazy.

Niektórzy brokerzy zgadzają się na unieważnienie bez większych problemów, inni oczekują rekompensaty. Czasem opłaca się zapłacić część uzgodnionej prowizji tylko po to, aby odzyskać wolność i nie czuć się skrępowanym kontraktem. Warto też pamiętać, iż żadna firma brokerska nie może nas zmusić do sprzedaży wbrew naszej woli. Dom jest naszą własnością, a kontrakt dotyczy wyłącznie relacji handlowej, a nie prawa własności.

Oczywiście, z punktu widzenia rynku, częste zdejmowanie i ponowne wystawianie domu nie zawsze wygląda dobrze. Kupujący i ich agenci śledzą historię MLS i widzą, iż dana nieruchomość była już kilka razy na rynku i zniknęła. Może to rodzić pytania: „dlaczego nie udało się jej sprzedać?”, „czy jest jakiś ukryty problem?”. Dlatego warto podejmować decyzje o sprzedaży lub jej wstrzymaniu w sposób przemyślany i konsekwentny, a nie pod wpływem chwili.

Cała ta sytuacja pokazuje jedno – podpisując umowę, warto od początku dobrze się zastanowić. jeżeli nie mamy stuprocentowej pewności, czy chcemy sprzedać, lepiej podpisać krótszy kontrakt, a choćby spróbować z ekskluzywnym listingiem na próbę. Wtedy łatwiej jest zmienić zdanie, jeżeli życie napisze inny scenariusz. A przede wszystkim – warto spojrzeć realistycznie na swój dom i jego wartość. Agent może doradzić, jak przygotować nieruchomość do sprzedaży, zasugerować odpowiednią cenę i strategię. jeżeli jego wskazówki zignorujemy, trudno później mieć pretensje, iż dom nie znajduje kupca.

Na końcu pozostaje refleksja. Dom to nie tylko cegły, dach i adres w systemie MLS. To przede wszystkim przestrzeń naszego życia, wspomnień i emocji. I choć agenci oraz firmy brokerskie patrzą na dom jako na towar na rynku, właściciele widzą w nim kawałek siebie. Dlatego decyzja o sprzedaży, a także o jej cofnięciu, powinna zawsze wynikać z tego, co dla nas i dla naszej rodziny jest naprawdę najlepsze. A dobry agent, o ile naprawdę działa w naszym interesie, zawsze to zrozumie i pomoże znaleźć rozwiązanie – choćby wtedy, gdy prawda okazuje się mniej wygodna i mówi nam: to nie rynek jest winny, ale Wasze oczekiwania.

Wszystkich Państwa, którzy zamierzają w najbliższym czasie kupić lub sprzedać nieruchomość, zapraszam do kontaktu. Z euforią i pełnym profesjonalizmem będę Państwa reprezentował przy każdej transakcji.