Remonty w mieszkaniu a część wspólna. Na co muszę mieć zgodę, co mogę zrobić bez zgody

Kwestii związanych z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych jest bardzo dużo. I są one niezwykle ważne, bo wpływają na codzienne funkcjonowanie sporej grupy mieszkańców powiatu pleszewskiego. Dlatego też w cyklu porad pleszewskiej spółki gminnej prezes - Artur Stańczyk - wyjaśnia różne zagadnienia - choćby zasady rozliczania mediów (woda, ogrzewanie, śmieci), remonty w mieszkaniach i w częściach wspólnych. Porusza takie zagadnienia jak samowola na klatce schodowej, wolność we własnym mieszkaniu. Omawia zasady korzystania z piwnic, parkowania na drogach wewnętrznych.

Dziś remonty w mieszkaniu a część wspólna. Na co musimy mieć zgodę, co możemy zrobić bez zgody. Np. wymiana okien, drzwi wewnętrznych, drzwi na klatkę, montaż klimatyzacji, wymiana rur, instalacji.

Dopuszczalne zmiany

Zacznijmy od rzeczy, które nie budzą wątpliwości. Na pewno dopuszczalne są zmiany w lokalu, które nie ingerują w konstrukcję budynku. I tu uwaga - konstrukcji budynku nie stanowią:

• ściany działowe (o ile nie usztywniają stropu),
• okładziny ścian i sufitów, w tym ścian konstrukcyjnych (tynki, gładzie, płytki, „kartongipsy”),
• posadzki i okładziny podłogowe,
• drzwi wewnętrzne,
• zabudowy meblowe,
• okładziny balkonów i tarasów (z zastrzeżeniem, o którym poniżej).

Tego nam nie wolno

Naturalną konsekwencją powyższego jest katalog elementów stanowiących konstrukcję budynku. Są one nieruchomością wspólną i są bezwzględnie wyłączone z możliwości jakiejkolwiek samowolnej ingerencji. Należą do nich:

• ściany konstrukcyjne (nośne),
• stropy,
• nadproża okien oraz drzwi zewnętrznych (zarówno wyjściowych na klatkę schodową, jak i balkonowych czy tarasowych),
• filary, słupy i podciągi (jeżeli występują),
• płyty balkonowe i balustrady,
• inne elementy zapewniające sztywność konstrukcji, w tym konstrukcja więźby dachowej.

Jednocześnie, do właściciela lokalu należą koszty utrzymania prawidłowego stanu technicznego instalacji w lokalu. Wynika z tego możliwość samodzielnego decydowania o naprawach lub zmianach w zakresie instalacji:

• wodociągowej, od zaworu za wodomierzem lokalowym,
• kanalizacyjnej, od odpływu do pionu kanalizacyjnego albo poziomu, o ile lokal jest na najniższej kondygnacji,
• elektrycznej, za licznikiem prądu,
• antenowej w obrębie lokalu,
• domofonowej albo wideofonu w obrębie lokalu, pod warunkiem dostosowania zmian do technicznych możliwości pozostałych elementów (tj. kompatybilności z centralą domofonu/wideofonu),
• telefonicznej lub światłowodowej, w obrębie lokalu.

Wyjątkiem od powyższej zasady są trzy instalacje, to jest:

• instalacja wentylacyjna, w tym wentylacja grawitacyjna i przewody spalinowe i dymowe, zawsze jest częścią wspólną i jej modyfikacje (np. podłączanie okapów kuchennych z silnikiem) są możliwe wyłącznie po uzyskaniu wcześniejszej zgody wspólnoty mieszkaniowej, i z reguły wymagają opinii kominiarskiej i/lub wizyty inżyniera budownictwa,
• instalacja centralnego ogrzewania, o ile ciepło pochodzi ze wspólnej kotłowni albo węzła cieplnego, zawsze stanowi część wspólną i modyfikacje w zakresie wymiany grzejników lub ich umiejscowienia wymagają uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej, a zgoda z reguły będzie wymagać konsultacji z inżynierem branży sanitarnej lub ciepłownikiem,
• instalacja gazowa, której modyfikacje zawsze wymagają co najmniej zgłoszenia robót budowlanych do adekwatnego organu administracji publicznej, w naszym przypadku Starosty Pleszewskiego, co z kolei może implikować uzyskanie zgody wspólnoty na planowane prace, a na pewno będzie wymagać przeprowadzenia próby szczelności i opinii kominiarskiej przed ponownym napełnieniem instalacji paliwem gazowym.

Zgoda w formie pisemnej

Tam, gdzie wymagana będzie zgoda wspólnoty mieszkaniowej, powinna ona być wyrażona w formie pisemnej. W zależności od utrwalonej we wspólnocie praktyki oraz sposobu wyboru zarządu (zarząd właścicielski albo zarząd powierzony), zgoda może mieć postać uchwały wspólnoty bądź oświadczenia zarządu.

Wyjątkiem od tej zasady będzie zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, która bezwzględnie wymaga uchwały. Przykłady takich zmian to: ustawienie „ogródka” przed lokalem gastronomicznym, ułożenie kostki brukowej przy balkonie na parterze budynku, zmiana korytarza w poczekalnię.

Z pewnością taka zgoda jest konieczna, gdy następuje ingerencja w części wspólne lub gdy zakres prac może do takiej ingerencji doprowadzić. Typowym przykładem jest wymiana okien w lokalu lub wymiana drzwi na klatkę. Z reguły właściciele starają się prowadzić te prace, tak by nie uszkodzić elewacji czy tynku na klatce schodowej. Trudno jest jednak te prace wykonać w taki sposób i najczęściej do takich uszkodzeń dochodzi. Dlatego zgoda powinna zawierać także pouczenie dla właściciela, w jaki sposób prace ma wykonywać oraz iż powinien zachować zasady dotyczące estetyki budynku, w tym przywrócić stan części wspólnych do stanu pierwotnego i usunąć.

Zgoda konserwatora

Odrębną kwestią, związaną z wymianą okien lub drzwi zewnętrznych, jest konieczność uzyskania przez wspólnotę mieszkaniową opinii konserwatora zabytków.

Taka opinia powinna być uzyskana dla wszystkich obiektu znajdującego się w rejestrze zabytków albo gminnej ewidencji zabytków. Ocenie podlega materiał, z jakiego mogą być wykonane okna, kolor, zaproponowany podział na kwatery i szerokość szprosów. Konserwator może wymagać spójności architektonicznej i zastosowania oryginalnych materiałów, czyli drewna. Warto więc sprawdzić, czy budynek wspólnoty znajduje się w gminnej ewidencji zabytków, bo w takim przypadku zgoda konserwatora jest uzależniona od wcześniejszej zgody wspólnoty.

Innymi przykładami prac wymagających zgody wspólnoty są:

• zamurowanie okna lub drzwi zewnętrznych - o ile dotyczy elewacji wymaga pozwolenia na budowę,
• powiększenie okna lub drzwi zewnętrznych - zawsze wymaga pozwolenia na budowę,
• zmiana mocy zamówionej instalacji elektrycznej - może wiązać się z koniecznością przebudowy wewnętrznej linii zasilającej i zabezpieczeń przedlicznikowych,
• montaż klimatyzacji - każdy przewiert przez elewację (ścianę konstrukcyjną) wymaga uchwały wspólnoty, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu,
• ingerencje w okładziny balkonów i tarasów, które stanowią ochronę elewacji i hydroizolację dachu lub stropu nad innym lokalem,
• montaż rolet zewnętrznych - zawsze wiąże się z ingerencją w elewację, w tym z usunięciem części ocieplenia,
• przeróbki instalacji wykraczające poza ramy podane wcześniej,
• dokonywanie zabudowy pionów wodnych i kanalizacyjnych.

Ta ostatnia kwestia może budzić spore kontrowersje, natomiast zapewnienie poczucia estetyki właściciela lokalu jest drugorzędne wobec obowiązku wspólnoty do zapewnienia prawidłowego stanu technicznego instalacji. Instalacje te podlegają regularnym przeglądom budowlanym. Do tych przeglądów zobowiązana jest wspólnota.

Natomiast staje się to niemożliwe, o ile pion jest zabudowany, przez co nie widać występującej korozji oraz innych uszkodzeń lub przecieków. o ile wystąpi awaria i spowoduje ona straty, to kto za tę awarię będzie odpowiadał? Wspólnota, czy właściciel, który tak zabudował instalację, iż sam nie widział narastającego wycieku?

Przyłącze światłowodowe do lokalu

Inaczej jest w przypadku przyłączy światłowodowych do lokali. W nowym budownictwie kwestia ta nie istnieje, gdyż centrale rozprowadzające sygnał znajdują się w części wspólnej, a instalacja jest doprowadzona przez inwestora/dewelopera do lokali.

W starszym budownictwie zgoda wspólnoty nie jest udzielana konkretnemu właścicielowi lokalu, a dotyczy ona podmiotu prawa telekomunikacyjnego, który będzie dostarczał tym światłowodem usługi. Więc, o ile w danej wspólnocie znajduje się już światłowód dowolnego operatora, to właściciel nie potrzebuje zgody wspólnoty, aby zostać do niego podłączonym. Co ciekawe, o ile dany operator ma umowę z innymi dostawcami usług, to przez jeden światłowód można korzystać z dostępu do usług u dowolnego operatora.

Kolejne odcinki naszego cyklu zaplanowaliśmy na początek 2027 roku.

https://zpleszewa.pl/promowane/poradnik-dla-wspolnot-mieszkaniowych-zarzadzanie-z-glowa-czyli-optymalizacja-kosztow-utrzymania-nieruchomosci/i7kWgDQKX0gWfndeHqGJ