Remontować stare czy kupić nowe? Jaworznianie liczą i… decydują różnie

extra.info.pl 2 miesięcy temu

Marek i Kasia kupili mieszkanie na Osiedlu Stałym dziesięć lat temu. Czterdzieści pięć metrów, trzecie piętro, widok na zieleń. Przez lata było dobrze, ale ostatnio zaczęło im ciążyć – stara łazienka, kuchnia rodem z poprzedniej epoki, okna parujące przy każdym mrozie. Zaczęli się rozglądać za czymś nowym. A potem usiedli z kartką i długopisem i zaczęli liczyć.

Ile naprawdę kosztuje mieszkanie w Jaworznie?

Na jaworznickm rynku wtórnym w latach 2024–2026 odnotowano ponad 860 transakcji. Mediana ceny metra kwadratowego wynosi 6 155 zł/m² – ale rozpiętość jest ogromna. Dane z aktów notarialnych pokazują wyraźne różnice między osiedlami:

Warpie – najdroższe w mieście, mediana 7 891 zł/m²
Skałka, Pechnik, Gigant – okolice 6 300–6 430 zł/m²
Podwale, Podłęże, Sfera – 6 076–6 237 zł/m²
Osiedle Stałe, Pszczelnik, OTK – najtańsze, 5 708–5 759 zł/m²

Dla typowego mieszkania 40–60 m² mediana ceny transakcyjnej to 300 000 zł. Do tego dochodzą koszty transakcyjne – taksa notarialna, podatek PCC (2% wartości), ewentualnie prowizja pośrednika. Łącznie kolejne 15 000–20 000 zł.

A co z rynkiem pierwotnym?

Nowe mieszkanie od dewelopera w stanie deweloperskim to mediana 6 326 zł/m² – kilka więcej niż na rynku wtórnym. Ale mieszkanie wykończone to już zupełnie inna półka: transakcje na rynku pierwotnym w Jaworznie sięgają 8 000–8 240 zł/m², a wyższy standard potrafi kosztować 12 000 zł/m². Nowe nie zawsze znaczy drogie – ale bardzo często znaczy.

Jak zachowują się ceny?

Ceny w Jaworznie wyraźnie rosną. W pierwszym kwartale 2024 roku mediana wynosiła około 5 530 zł/m². Na początku 2026 roku – ponad 7 000 zł/m². To wzrost o blisko 25% w ciągu dwóch lat. Kto czekał, zapłacił więcej.

Remont: ile to naprawdę kosztuje?

Generalny remont 45-metrowego mieszkania Marka i Kasi – łazienka, kuchnia, podłogi, okna, malowanie – to w 2026 roku od 2 000 do 3 500 zł/m² w standardzie średnim, razem z materiałami i robocizną. Na Śląsku stawki są nieco niższe niż w Warszawie. Łącznie: 90 000–160 000 zł. Do kosztorysu trzeba zawsze doliczyć 10–15% buforu na niespodzianki – stare instalacje, ukryte usterki, zagrzybiałe ściany za płytkami.

Zestawienie: remontować czy kupić?

Porównajmy obie opcje dla mieszkania podobnego do tego Marka i Kasi – 45 metrów, dwa pokoje, Jaworzno:

Opcja A – remont obecnego mieszkania

Generalny remont: 110 000–130 000 zł
Brak kosztów transakcyjnych
Zostajemy w znajomym miejscu i dzielnicy

Opcja B – zakup na rynku wtórnym

Cena zakupu: ok. 285 000 zł (mediana dla dwupokojowych)
Koszty transakcyjne: ok. 15 000–20 000 zł
Starsze mieszkanie i tak często wymaga remontu
Łącznie: 300 000–320 000 zł

Opcja C – nowe mieszkanie od dewelopera

Cena zakupu: od ok. 260 000 zł wzwyż
Wykończenie: kolejne 60 000–100 000 zł
Łącznie z wykończeniem: 350 000–450 000 zł i więcej

Różnica między remontem a kupnem nowego potrafi wynieść 150 000–200 000 złotych. To argument trudny do zignorowania.

Kiedy remont się nie opłaca?

Są sytuacje, gdy warto rozważyć zakup nowego:

Zły budynek – zadłużona wspólnota, blok nieocieplony, duże nakłady przed nim. Remont własnego M podniesie wartość tylko do pewnego stopnia.
Zła lokalizacja – w Jaworznie różnica między Warpiem a OTK wynosi ponad 2 000 zł/m². Remont tego nie zmieni.
Potrzeba większego metrażu – jeżeli rodzina się powiększa i potrzebujemy dodatkowego pokoju, żaden remont tego nie zastąpi.

Jak zdecydowali Marek i Kasia?

Wybrali remont. Zaplanowali go etapowo – zaczną od okien, potem instalacje, ściany, dopiero na końcu podłogi i meble. Łączny koszt oszacowali na 115 000 zł. Zostają na Osiedlu Stałym, gdzie znają sąsiadów i dzieci mają blisko do szkoły.

Czy każdy powinien podjąć taką samą decyzję? Niekoniecznie. Każda sytuacja jest inna – inny budynek, inna dzielnica, inne potrzeby rodziny. Ale każdą decyzję warto podjąć z konkretnymi liczbami w ręku – nie pod wpływem pięknych zdjęć z portalu ogłoszeniowego.

Paweł Maniakowski
rzeczoznawca majątkowy, Jaworzno.
Dane transakcyjne: rynek jaworznicki 2024–2026, ponad 860 transakcji rynkowych.
fot: MZNK