Powinieneś to robić co roku i na własny koszt – chyba iż masz dom. Kogo dotyczy ten przepis?

Dach, elewacja, rynny – elementy budynku najbardziej narażone na deszcz, mróz i wiatr – mają swój własny, osobny obowiązek kontrolny w polskim prawie. Problem w tym, iż przepis dotyczy zupełnie innej grupy właścicieli, niż większości wydaje się na pierwszy rzut oka – i pomylenie tych dwóch grup w Warszawie, gdzie obok siebie stoją bloki, kamienice i domy jednorodzinne, prowadzi do sporego zamieszania.

Bloki na jednym z osiedli w Warszawie | Fot. Warszawa w Pigułce.

Co dokładnie obejmuje ta kontrola. Kogo ten przepis nie dotyczy?

Art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane nakłada obowiązek corocznej kontroli stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne – dachu, elewacji, okien, rynien – a także elementów zużywających się podczas normalnego użytkowania, jak schody, balustrady czy drzwi wejściowe. Kontrolę przeprowadza osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, a jej wynik trafia do książki obiektu budowlanego, jeżeli budynek taką książkę prowadzi.

Tu zaczyna się część, którą łatwo pomylić. Art. 62 ust. 2 pkt 1 tej samej ustawy wprost zwalnia z tego konkretnego obowiązku właścicieli budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a także budownictwa zagrodowego i letniskowego. Zwolnienie obejmuje wyłącznie coroczną kontrolę elementów narażonych na wpływy atmosferyczne – właściciel domu jednorodzinnego wciąż ma obowiązek corocznej kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych oraz kontroli ogólnobudowlanej raz na pięć lat, obejmującej także instalację elektryczną i piorunochronną. Zwolnienie z corocznego przeglądu dachu i elewacji nie oznacza więc zwolnienia z dbania o stan techniczny domu w ogóle – to tylko jeden konkretny punkt z szerszej listy obowiązków.

Kogo naprawdę obejmuje ten obowiązek?

Coroczna kontrola stanu dachu, elewacji i elementów zużywających się dotyczy przede wszystkim właścicieli i zarządców budynków wielorodzinnych – a więc wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni zarządzających blokami oraz kamienicami – a także budynków użyteczności publicznej, obiektów handlowych, biurowych i innych nieruchomości komercyjnych. W praktyce koszt takiej kontroli w bloku czy kamienicy pokrywają wszyscy właściciele lokali wspólnie, w ramach funduszu remontowego zarządzanego przez wspólnotę – a nie pojedynczy mieszkaniec z własnej kieszeni, jak przy naprawach wewnątrz własnego mieszkania.

Ile kosztuje zaniedbanie i jakie kary grożą?

Powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego może nałożyć na właściciela lub zarządcę mandat do 500 zł za samo niedopełnienie formalności związanych z przeglądem, na przykład brak protokołu czy nieprowadzenie książki obiektu budowlanego. jeżeli jednak zaniedbanie dotyczy realnego zagrożenia – uszkodzeń mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia, których właściciel nie usunął mimo takiego obowiązku – sprawa trafia do sądu, a grzywna może sięgać znacznie wyższych kwot, w skrajnych przypadkach z możliwością kary ograniczenia lub pozbawienia wolności, jeżeli zaniedbanie doprowadzi do katastrofy budowlanej. Niezależnie od kar administracyjnych, brak dokumentacji z wymaganych kontroli daje ubezpieczycielowi podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania, jeżeli szkoda – na przykład zawalenie się fragmentu elewacji czy zalanie przez nieszczelny dach – wynikała z zaniedbanego stanu technicznego.

Sprawdź, do której grupy należysz

Mieszkaniec bloku lub kamienicy w Warszawie sprawdza we wspólnocie lub spółdzielni, czy coroczny przegląd dachu i elewacji faktycznie się odbywa i czy jego wynik trafia do książki obiektu budowlanego – to leży w gestii zarządcy, ale każdy właściciel lokalu ma prawo wglądu w tę dokumentację i realny interes w tym, żeby istniała. Właściciel domu jednorodzinnego nie martwi się o ten konkretny przegląd, ale nie rezygnuje z pozostałych obowiązków – coroczna kontrola gazu i kominów oraz pięcioletnia kontrola ogólnobudowlana z instalacją elektryczną obowiązują go tak samo, niezależnie od zwolnienia z przeglądu dachu i elewacji.

Osoba kupująca mieszkanie w istniejącym budynku wielorodzinnym pyta zarządcę o aktualność książki obiektu budowlanego jeszcze przed transakcją – brak regularnych przeglądów widoczny w dokumentacji bywa sygnałem ostrzegawczym o zaniedbaniach, które prędzej czy później obciążą wspólnie wszystkich właścicieli lokali, także nowego nabywcy.