Plan ogólny dla Starego Miasta wymaga dokładniejszej ochrony Plant i podwórek

Miasto opublikowało projekt planu ogólnego Krakowa. Dla Starego Miasta dokument przewiduje między innymi rozbudowany katalog usług w części stref zieleni, wyższe parametry zabudowy dla fragmentu Kazimierza oraz zaledwie pięcioprocentowe minimum powierzchni biologicznie czynnej w pięciu strefach mieszkaniowo-usługowych. Analiza tych zapisów pokazuje, jak ważne będą szczegółowe zabezpieczenia Plant, historycznych podwórek i warunków życia mieszkańców centrum.

Udostępniony 29 października projekt, wyznacza kierunki przyszłego zagospodarowania miasta. W Dzielnicy I dotyczy przestrzeni szczególnie wrażliwej: zabytkowych kwartałów, parków, placów i ulic, na których codzienne potrzeby mieszkańców spotykają się z intensywnym ruchem turystycznym i działalnością usługową.

W takim otoczeniu choćby niewielka zmiana może mieć duże znaczenie. Nowa oficyna, nadbudowa czy inne wykorzystanie kamienicy wpływają na nasłonecznienie mieszkań, ruch na podwórku, dostawy i dostęp do zieleni. Dlatego w ocenie projektu równie ważne jak wysokość budynków są dopuszczalne funkcje oraz zasady zagospodarowania wnętrz kwartałów.

Z analizy przedstawionych zapisów wyłaniają się trzy najważniejsze zagadnienia: zakres usług dopuszczanych przy Plantach, parametry zabudowy na Kazimierzu oraz rzeczywista siła ochrony zieleni.

Centrum ma służyć także mieszkańcom

W granicach Dzielnicy I projektowane strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową wielorodzinną zajmują około 193,8 ha. Strefy usługowe obejmują około 113,6 ha, a strefy zieleni i rekreacji około 119,7 ha. To powierzchnie obszarów wyznaczonych w projekcie, uwzględniające również istniejące zagospodarowanie.

Rozkład funkcji pokazuje, jak istotne miejsce w centrum zajmują usługi. Są one dopuszczane również w strefach określanych jako wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową wielorodzinną. Samo oznaczenie takiej strefy nie przesądza więc o udziale mieszkań ani nie zabezpiecza obecności stałych mieszkańców.

Dla Starego Miasta to kwestia zasadnicza. Sklep obsługujący sąsiadów, lokal gastronomiczny i obiekt związany z turystyką mogą funkcjonować w podobnej przestrzeni, ale zupełnie inaczej wpływają na jej otoczenie. Różnią się godzinami działalności, liczbą użytkowników i skalą dostaw.

O jakości życia w centrum rozstrzyga zatem także to, jakie funkcje pojawią się obok mieszkań i jak intensywnie będą wykorzystywane. Szczegółowe zasady zapisane w planach miejscowych będą miały tutaj najważniejsze znaczenie.

Planty z szerokim katalogiem usług

Szczególnej uwagi wymagają strefy obejmujące fragmenty Plant. W trzech z nich — oznaczonych symbolami 615SN, 617SN i 715SN — projekt przewiduje minimum 50 proc. powierzchni biologicznie czynnej oraz wysokość zabudowy do 6 metrów. Profil dodatkowy obejmuje między innymi handel detaliczny, gastronomię, turystykę, kulturę, edukację i usługi zdrowia.

Nie określono przy tym maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy ani maksymalnego udziału powierzchni zabudowy. Takie zestawienie wymaga wyjaśnienia, szczególnie w odniesieniu do jednego z najcenniejszych założeń parkowych Krakowa.

Obowiązujący plan miejscowy „Stare Miasto” chroni poszczególne części Plant znacznie bardziej szczegółowo. Dla Ogrodu Dworzec przewiduje zakaz zabudowy, dopuszczając utrzymanie istniejącego kiosku bez zwiększania jego kubatury. Dla Ogrodu przy Stradomiu również zapisano zakaz zabudowy.

Projekt planu ogólnego pozostawia szerszy katalog funkcji, który może mieć znaczenie przy przyszłych zmianach planów miejscowych. Obecne ograniczenia pozostają w mocy, jednak różnica między dokumentami zasługuje na czytelne uzasadnienie.

Potrzebne zaplecze parku, takie jak toalety czy infrastruktura służąca spacerowiczom, może poprawiać jego dostępność. Rozbudowany profil usługowy sięga jednak znacznie dalej. Miasto powinno wskazać, jakim lokalnym potrzebom mają odpowiadać poszczególne funkcje i w których miejscach ich realizacja byłaby uzasadniona.

Skala zagadnienia jest większa niż trzy wymienione strefy. W całej Dzielnicy I części stref zieleni i rekreacji z rozbudowanym profilem dodatkowym obejmują około 65,7 ha — blisko 55 proc. powierzchni wszystkich stref tego rodzaju.

Kazimierz: większe parametry dla historycznego kwartału

Różnice między projektem a obowiązującym planem miejscowym dobrze pokazuje przykład ulicy Józefa.

Punkt adresowy Józefa 9 znajduje się w projektowanej strefie 725SW, dla której zapisano wysokość 23 metrów i maksymalną nadziemną intensywność zabudowy 6,0. Tymczasem plan miejscowy „Kazimierz” wymienia ten budynek w terenie MW/U.32, którego ogólne parametry wynoszą 17 metrów wysokości, z dodatkowym ograniczeniem do 221 metrów nad poziomem morza, oraz intensywność zabudowy od 0,1 do 2,5.

Dla samego budynku przy Józefa 9 obowiązują ponadto szczegółowe ograniczenia: zakaz podnoszenia kalenicy oraz górnych krawędzi elewacji frontowej i tylnej.

Porównanie pokazuje, iż projektowana strefa ma większe parametry niż ogólne wartości przyjęte dla wskazanego terenu w planie miejscowym. Trzeba jednak uwzględnić skalę obu zapisów. Strefa 725SW zajmuje około 6 ha, a ochrona konkretnej kamienicy została określona indywidualnie. Również wskaźniki intensywności pochodzące z obu dokumentów mają różne definicje i nie pozwalają na proste przeliczenie możliwej rozbudowy.

Najważniejsze pozostaje uzasadnienie przyjętych wartości. Czy opisują one istniejącą zabudowę w innych częściach strefy, czy pozostawiają przestrzeń dla przyszłych przekształceń? Dla mieszkańców sąsiednich kamienic odpowiedź ma praktyczne znaczenie: dotyczy światła w mieszkaniach, otwarcia podwórek i skali ewentualnych inwestycji.

Pięć procent powierzchni biologicznie czynnej

W pięciu strefach wielofunkcyjnych — 647SW, 648SW, 743SW, 767SW i 797SW — projekt przewiduje minimum 5 proc. powierzchni biologicznie czynnej oraz maksymalny udział powierzchni zabudowy wynoszący 95 proc. Ich fragmenty w granicach Dzielnicy I zajmują łącznie około 1,65 ha.

Tak niskie minimum może wynikać z historycznego, bardzo zwartego zagospodarowania. Przy jego ocenie konieczne jest jednak rozróżnienie między odwzorowaniem istniejącej zabudowy a zasadami jej przyszłych przekształceń.

Pięcioprocentowy próg sam w sobie zapewnia niewielką przestrzeń dla zieleni. Nie odpowiada też na pytanie, czy zachowane zostaną drzewa, przepuszczalne podłoże i podwórka, z których korzystają mieszkańcy.

Powierzchnia biologicznie czynna jest wskaźnikiem określanym według przepisów. Nie opisuje liczby drzew, wielkości ich koron ani ilości cienia. Spełnienie formalnego minimum może więc oznaczać bardzo różne warunki w terenie.

W centrum szczególnie cenne są istniejące ogrody i zielone wnętrza kwartałów. Ich znaczenie wykracza poza estetykę: wpływają na temperaturę otoczenia, zatrzymywanie wody i komfort mieszkańców podczas upałów. Ocena niskich wskaźników powinna zatem obejmować ochronę konkretnych miejsc.

Trzydzieści procent zieleni z możliwością obniżenia

Kolejny istotny przykład dotyczy Miodowej 22. Punkt adresowy znajduje się w projektowanej strefie 709SW, w której minimum powierzchni biologicznie czynnej ustalono na 30 proc. Ogólna wartość dla terenu MW/U.28 w obowiązującym planie miejscowym „Kazimierz” wynosi 24 proc.

Na poziomie samych liczb projekt wygląda korzystniej dla zieleni. Znaczenie ma jednak również wyznaczenie obszaru zabudowy śródmiejskiej, obejmującego w Dzielnicy I około 430,9 ha.

W takim obszarze przepisy dopuszczają przyjęcie w planie miejscowym minimum powierzchni biologicznie czynnej odpowiadającego dwóm trzecim wartości określonej w planie ogólnym. Przy wskaźniku 30 proc. oznacza to możliwość ustalenia 20 proc. — a więc poziomu niższego od ogólnej wartości obowiązującej w tej chwili we wskazanym terenie.

Wymagałoby to odpowiedniego rozstrzygnięcia w nowym lub zmienianym planie miejscowym. Mechanizm jest jednak istotny dla oceny projektu już teraz, ponieważ wpływa na zakres przyszłych decyzji.

Dla zobrazowania skali: na terenie o powierzchni 1000 m² różnica między wskaźnikiem 30 a 20 proc. wynosi 100 m². W ciasnej zabudowie śródmiejskiej taka powierzchnia może mieć duże znaczenie dla zagospodarowania podwórka.

Strefy otwarte obejmują również komunikację i place

Uważnego odczytania wymaga także bilans stref otwartych. W Dzielnicy I zajmują one około 46,1 ha, ale wszystkie mają przypisane szczególne podtypy.

Około 30,1 ha opisano jako obszary z planowanym przeznaczeniem pod komunikację, a około 16 ha jako główne przestrzenie publiczne, place i osie kompozycyjne. Zaliczenie całej tej powierzchni do terenów zielonych dawałoby więc mylący obraz ochrony przyrodniczej centrum.

To ważne przy prezentowaniu projektu mieszkańcom. Nazwa strefy i jej kolor na mapie wymagają uzupełnienia o przeznaczenie oraz parametry. Dopiero ich łączne odczytanie pokazuje znaczenie zapisów dla konkretnego miejsca.

Potrzebne jasne uzasadnienie różnic

Projekt porządkuje funkcje centrum i wyodrębnia strefy zieleni. Zachowuje także przestrzeń dla odnowy kamienic, wykorzystania pustostanów i rozwoju usług potrzebnych mieszkańcom. W historycznej dzielnicy takie możliwości są niezbędne.

Najwięcej pytań budzą miejsca, w których szeroki katalog funkcji lub wysokie parametry spotykają się z wyjątkowo wrażliwym otoczeniem. Dotyczy to Plant, zielonych podwórek i zabytkowych kwartałów Kazimierza.

Przed przyjęciem dokumentu potrzebne jest przejrzyste porównanie z obowiązującymi planami miejscowymi. Powinno wskazywać, gdzie parametry odzwierciedlają stan istniejący, gdzie pozostawiają możliwość zmian i jakie zabezpieczenia będą chronić sąsiednią zabudowę oraz zieleń..

Dla Starego Miasta najważniejszym sprawdzianem dokumentu będzie jego wpływ na codzienne życie. Możliwość odnowy i rozwoju centrum powinna iść w parze z ochroną podwórek, drzew i funkcji mieszkaniowej. To od szczegółowości tych zabezpieczeń zależy, jak historyczna dzielnica będzie zmieniała się w kolejnych latach