Nawet 92 tys. zł podatku. Czas się skończył, sprawdź co było w dokumentach

Koniec kwietnia to był ostatni dzwonek dla złożenia deklaracji PIT-39 od sprzedaży nieruchomości. Dla wielu osób, które w 2024 roku sprzedały nieruchomość odziedziczoną przed upływem pięciu lat, może to oznaczać konieczność zapłaty kilkudziesięciu tysięcy złotych podatku. choćby ci, którzy nie płacili podatku od spadku, mogą zostać zaskoczeni wysokością zobowiązania.

Fot. Warszawa w Pigułce

Problem dotyka głównie zwolnionych ze spadków

Najbardziej dotkliwie sytuacja uderza w osoby, które zostały zwolnione z podatku od spadków i darowizn. Paradoksalnie to właśnie one mogą zapłacić najwięcej. Dlaczego? Ich koszty uzyskania przychodu są znacznie niższe, co automatycznie zwiększa podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym.

Konkretny przykład pokazuje skalę problemu. Jak obliczył portal Forsal.pl, osoba, która sprzedała odziedziczoną nieruchomość za 500 tysięcy złotych i poniosła jedynie koszty notarialne w wysokości nieco poniżej 12 tysięcy złotych, musi zapłacić podatek od dochodu wynoszącego 488 tysięcy złotych. To oznacza zobowiązanie podatkowe w wysokości ponad 92 tysięcy złotych.

Mechanizm podwójnego opodatkowania w praktyce

System podatkowy przewiduje, iż przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku kosztem uzyskania przychodu jest zapłacony podatek od spadków i darowizn oraz ciężary spadkowe. Problem polega na tym, iż osoby zwolnione z tego podatku nie mają praktycznie żadnych kosztów do odliczenia.

Ci, którzy podatek od spadku płacili, są w lepszej sytuacji. jeżeli wartość całego spadku wyniosła milion złotych, a sprzedawana nieruchomość stanowiła połowę tej wartości, to przy podatku spadkowym wynoszącym około 197 tysięcy złotych, można odliczyć połowę tej kwoty jako koszt uzyskania przychodu.

Pięcioletni okres oczekiwania

Cały problem dotyczy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta. W przypadku spadku liczy się moment śmierci spadkodawcy, nie moment przyjęcia spadku czy uprawomocnienia się postanowienia sądu.

Podatek wynosi 19 procent od dochodu, który stanowi różnicę między ceną sprzedaży a kosztami uzyskania przychodu, powiększoną o ewentualne odpisy amortyzacyjne. jeżeli urząd skarbowy uzna, iż wartość została sztucznie zaniżona, może określić przychód na podstawie wartości rynkowej.

Drogi ucieczki przed podatkiem

Prawo przewiduje możliwość częściowego lub całkowitego uniknięcia podatku przez przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe. Lista jest szeroka – obejmuje zakup innej nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego, a choćby zakup mebli czy sprzętu AGD.

Wysokość zwolnienia oblicza się proporcjonalnie. jeżeli ze sprzedaży za 500 tysięcy złotych przy kosztach 100 tysięcy złotych przeznaczy się 200 tysięcy na cele mieszkaniowe, zwolnienie wyniesie 160 tysięcy złotych dochodu.

Minister finansów potwierdził w interpretacji z kwietnia 2022 roku, iż spłata kredytu hipotecznego, w tym odsetek, kredytu konsolidacyjnego czy refinansowego zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych ze sprzedawaną nieruchomością, uznawana jest za cel mieszkaniowy.

Ograniczenia ulgi mieszkaniowej

Pełne zwolnienie możliwe jest tylko przy przeznaczeniu całego przychodu na cele mieszkaniowe. Warunek: wydatki muszą zostać poniesione w ciągu trzech lat od końca roku, w którym dokonano sprzedaży. Dodatkowo ulga nie przysługuje właścicielom innych nieruchomości mieszkalnych, które nie spełniają warunków zwolnienia.

Mimo iż termin złożenia PIT-39 minął 30 kwietnia, urząd skarbowy nie może odmówić przyjęcia spóźnionej deklaracji. Za opóźnienie grożą kary, ale złożenie czynnego żalu może je wyeliminować. Dla wielu osób to ostatnia szansa na uniknięcie jeszcze wyższych konsekwencji finansowych.